La regla que lo condiciona todo
Lo primero que hay que interiorizar: un extranjero no puede comprar tierra a su nombre en Tailandia. Y como una casa con parcela va inseparablemente unida a la tierra sobre la que se levanta, esa restricción alcanza a las villas y chalets. Lo que sí puede poseer en plena propiedad es un condominio —un piso en un edificio de régimen de propiedad horizontal— dentro de un límite. Todo lo demás gira alrededor de esto.
La cuota extranjera
La ley permite que hasta el 49 % de la superficie de un edificio de condominios esté en manos extranjeras en freehold (plena propiedad). Ese 49 % es la cuota extranjera:
- Comprar dentro de la cuota te hace propietario de verdad de tu piso, con tu escritura a tu nombre.
- Si la cuota está agotada (el 49 % ya está vendido a extranjeros), los siguientes compradores extranjeros tienen que ir por otras fórmulas.
- Antes de firmar, se comprueba que queda cuota libre en ese edificio concreto: es la primera due diligence.
Casas y villas: el leasehold
Si lo que quieres es una casa con jardín o una villa, como no puedes tener la tierra, la vía más común es el arrendamiento de larga duración (leasehold): típicamente 30 años, renovables. No eres dueño del suelo, pero tienes un derecho de uso largo y registrable. Hay otras estructuras (a través de sociedades, usufructo), pero todas tienen letra pequeña y algunas son terreno resbaladizo: montar una sociedad pantalla solo para "poseer" tierra es una práctica que las autoridades miran con lupa.
Las tasas de la compra
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Tasa de transferencia | ≈ 2 % del valor tasado |
| Business tax específico (según caso) | ≈ 3,3 % |
| Impuesto de timbre (si no aplica el anterior) | ≈ 0,5 % |
| Retención / withholding | Según vendedor y tenencia |
Quién paga qué se negocia con el vendedor y varía por región y promoción. La clave: calcular las tasas antes, no descubrirlas en la notaría (Land Office). Y el dinero de la compra de un condominio debe entrar por transferencia internacional documentada (el formulario cambiario) para poder inscribir el freehold — un detalle técnico que un buen abogado te resuelve.
Alquilar primero, comprar después
Nuestro consejo de cabecera: alquila un año antes de comprar. Conocer el barrio, el edificio, los vecinos y la estación del año cambia por completo una decisión de esta magnitud. En la guía de alquiler está cómo hacerlo bien, y en las guías de ciudad, las zonas donde tiene sentido comprar en cada sitio.
Dónde encaja Bexpat
Nosotros no somos agencia inmobiliaria ni cobramos comisión del vendedor: te asesoramos sobre qué puedes comprar de verdad siendo extranjero, revisamos la propiedad y el edificio contigo, y te acompañamos en la due diligence y la firma con un abogado tailandés. Trabajamos para ti, no para quien vende. Si aún estás decidiendo ciudad, la calculadora y las guías ayudan.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa?
No a tu nombre: un extranjero no puede poseer tierra, y la casa va unida a ella. Sí un condominio dentro de la cuota extranjera; para casas y villas, leasehold de larga duración.
¿Qué es la cuota extranjera?
Hasta el 49 % de la superficie de un edificio de condominios puede estar en freehold extranjero. Comprar dentro de esa cuota te hace propietario de verdad; agotada, hay que buscar otras fórmulas.
¿Qué tasas se pagan?
Transferencia (~2 %), business tax (~3,3 %) o timbre (~0,5 %) según el caso, más retenciones. Se negocia con el vendedor cómo se reparten; conviene calcularlas de antemano.